En tant que professionnel du crédit hypothécaire, vous savez que la valeur estimée d'un bien immobilier est un facteur clé dans la détermination du ratio prêt/valeur et qu'elle peut avoir une incidence sur le taux d'intérêt de vos clients. Mais saviez-vous qu'un même bien peut avoir des valeurs d'expertise différentes selon les termes de référence (TDR) suivis par l'évaluateur? Dans cet article, nous expliquons pourquoi cela se produit et ce que vous pouvez faire pour éviter les surprises et les retards dans le processus hypothécaire.

Qu'est-ce qu'un mandat?

Les termes de référence (TDR) sont les lignes directrices ou les instructions qu'un prêteur fournit à un évaluateur pour la réalisation d'une évaluation. Ils précisent plusieurs éléments, notamment : l'étendue du travail, l'objectif et l'utilisation prévue de l'évaluation, le type et la définition de la valeur, les types de biens comparables à utiliser dans le rapport, et toute autre exigence ou limitation que le prêteur peut avoir.

Les TDR peuvent varier d'un prêteur à l'autre, et même d'un produit à l'autre au sein d'un même prêteur.

Quelle est l'incidence du mandat sur la valeur estimée?

La valeur estimée d'un bien immobilier est le résultat de l'analyse et de l'opinion de l'évaluateur sur la base des données disponibles et des méthodes d'évaluation applicables. L'une des méthodes les plus courantes et les plus fiables est l'approche par comparaison directe, qui consiste à comparer le bien en question à des biens similaires vendus récemment dans la même zone de marché.

L'évaluateur ajuste les prix de vente des biens comparables pour tenir compte des différences de facteurs tels que l'emplacement, la taille, l'état, la qualité, les caractéristiques et les conditions du marché. Les prix de vente ajustés des biens comparables donnent une indication de la valeur du bien en question.

Cependant, la sélection et l'ajustement des éléments de comparaison ne sont pas arbitraires ou subjectifs. Ils sont régis par les termes de référence fixés par le prêteur pour l'évaluation. Les termes de référence ont une incidence sur la valeur estimée : en limitant la distance par rapport au bien concerné, en limitant la date de vente des biens comparables et en limitant les ajustements nets et bruts maximums effectués dans le cadre de l'approche par comparaison directe. Examinons chacun de ces facteurs plus en détail.

Distance par rapport au bien immobilier concerné

La distance par rapport au bien en question est la distance physique entre le bien comparable et le bien en question, mesurée en kilomètres. Plus le bien comparable est proche du bien concerné, plus il est susceptible de refléter les mêmes conditions de marché et la même demande.

Les termes de référence peuvent spécifier une distance maximale que l'évaluateur peut utiliser pour sélectionner les biens comparables. Exemples d'exigences: les biens comparables doivent être situés à moins de 5 km du bien en question, ou dans le même quartier, ou dans la même municipalité. Cela permet à l'évaluateur d'utiliser les données les plus pertinentes et les plus représentatives pour l'évaluation.

Cependant, la distance par rapport au bien concerné peut également affecter la valeur estimée d'une autre manière. Si l'évaluateur ne trouve pas suffisamment de biens comparables à l'intérieur de la distance spécifiée, il peut être amené à élargir le rayon de recherche ou à utiliser des biens moins similaires. Il peut en résulter des ajustements plus ou moins importants et, par conséquent, des valeurs d'évaluation plus ou moins élevées.

Si le bien en question se trouve dans une zone rurale où les ventes sont rares, l'évaluateur peut être amené à utiliser des biens comparables plus éloignés ou présentant des caractéristiques différentes. Cela se traduit souvent par des ajustements plus importants.

Ajustements nets et bruts maximums

Les ajustements nets et bruts maximums sont les limites que les termes de référence peuvent imposer au montant des ajustements que l'évaluateur peut effectuer dans le cadre de l'approche par comparaison directe. L'ajustement net est le pourcentage total d'ajustement pour un seul comparable, calculé en additionnant les valeurs absolues des ajustements individuels. L'ajustement brut est le pourcentage total d'ajustement pour le comparable, sans tenir compte des signes négatifs.

Si l'évaluateur procède à trois ajustements de -10%, +5% et +15% pour un bien comparable, l'ajustement net est de 10% (-10% + 5% + 15%). Dans le même scénario, l'ajustement brut est de 30%.

Les ajustements nets et bruts maximaux visent à garantir que l'évaluateur utilise les biens comparables les plus similaires et les plus fiables pour l'évaluation. Plus les ajustements sont faibles, plus les biens immobiliers sont comparables. Par conséquent, les termes de référence peuvent spécifier un pourcentage maximum que l'évaluateur peut utiliser pour les ajustements nets et bruts.

Un exemple d'exigence peut être formulé comme suit « L'ajustement net n'excède pas 20% et les ajustements bruts n'excèdent pas 30% ». Aux yeux du prêteur, cela garantit que l'évaluateur utilise les données les plus crédibles et les plus cohérentes pour l'évaluation.

Date de vente des immeuble comparables

La date de vente des comparables est la date à laquelle it a été vendu. Dans certains cas, les évaluateurs peuvent utiliser des « ventes fermes » qui n'ont pas encore été conclues. Plus la date de vente est proche de la date d'entrée en vigueur de l'évaluation, plus il est probable qu'elle reflète les conditions et les tendances actuelles du marché.

Les termes de référence de l'évaluation précisent la période maximale que l'évaluateur peut utiliser pour sélectionner les comparables. Par exemple, le TDR peut exiger que les comparables aient été vendus au cours des trois derniers mois. Cela permet à l'évaluateur d'utiliser les données les plus récentes et les plus précises pour l'évaluation.

Toutefois, la date de vente des comparables peut également affecter la valeur estimée d'une autre manière. Si l'évaluateur ne trouve pas suffisamment de comparables dans la période spécifiée, il peut être amené à utiliser des ventes plus anciennes et procédera souvent à des ajustements temporels dans ce cas.

Que pouvez-vous faire pour éviter les surprises?

Comme vous pouvez le constater, la valeur estimée d'un bien immobilier varie en fonction des termes de référence suivis par l'évaluateur. Cela peut entraîner des surprises et des retards dans la procédure hypothécaire, en particulier si la valeur estimée est inférieure au prix d'achat ou à la valeur attendue. Pour éviter cela, voici quelques conseils que vous pouvez suivre en tant que professionnel du crédit hypothécaire:

• Connaître les TDR de votre prêteur avant de lui envoyer la demande de prêt hypothécaire. Vous pourrez ainsi avoir une idée de ce à quoi vous attendre et la communiquer à votre client.
• Choisissez un évaluateur qui connaît bien le marché et le type de bien. Vous pouvez ainsi vous assurer qu'il a accès aux données les plus pertinentes et les plus fiables et qu'il est en mesure de respecter le cahier des charges. Si vous faites appel à un AMC, choisissez celui qui jouit de la meilleure réputation dans la région.
• Fournissez à l'évaluateur toutes les informations susceptibles de l'aider dans le processus d'évaluation, telles que le contrat d'achat, les détails de l'annonce, les caractéristiques du bien et les rénovations ou améliorations récentes. 
• Examinez attentivement le rapport d'évaluation et recherchez les éventuelles erreurs ou incohérences. Si vous en trouvez, demandez à l'évaluateur de les expliquer ou de les corriger. Si vous n'êtes pas d'accord avec la valeur estimée ou la méthodologie, demandez à l'évaluateur de reconsidérer sa position en fournissant des informations supplémentaires, par exemple une vente récente qui pourrait constituer un bon comparable. Si vous n'êtes toujours pas satisfait, vous pouvez demander un second avis à un autre évaluateur ou faire appel au prêteur.

En suivant ces conseils, vous pouvez aider vos clients à obtenir la meilleure valeur d'expertise possible pour leur bien et éviter tout problème ou retard potentiel dans la procédure hypothécaire. N'oubliez pas que la valeur estimée n'est pas un chiffre fixe. Il s'agit d'une opinion fondée sur les données disponibles et les TDR applicables.

En comprenant comment les TDR peuvent influer sur la valeur estimée, vous serez mieux préparé et informé en tant que professionnel du crédit hypothécaire.